Dados anuais de dezembro de 2025

Dados gerais

Nome do fundo

XP IDEA!ZARVOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RL

CNPJ do fundo

37.262.531/0001-62

Data de funcionamento

29/10/2020

Público alvo (investidores em geral, investidor qualificado ou profissional)

Investidor Qualificado e Profissional

Quantidade de cotas emitidas

179.999,9999

Fundo exclusivo

Não

Cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar

Não

Prazo de duração

Determinado

Data de término do prazo de duração

29/10/2026

Encerramento do exercício social

31/12

Nome do administrador

OLIVEIRA TRUST DTVM S.A.

CNPJ do administrador

36.113.876/0001-91

Logradouro

Avenida das Américas

Número do endereço

3434

Complemento do endereço

Bloco 07, sala 201

Bairro

Barra da Tijuca

Cidade

Rio de Janeiro

Estado

RJ

CEP

22640-102

Telefone 1

21 3514-0000

Site

www.oliveiratrust.com.br

E-mail

ger2.fundos@oliveiratrust.com.br

Competência

2025-12-31

Dados do exercício

Critérios utilizados na referida avaliação

Não aplicável.

Regras e prazos para chamada de capital do fundo

Não aplicável.

Prestadores de serviços

Investimentos do FII

Análise do administrador sobre

Resultado do fundo no exercício findo

O resultado do fundo esta descrito nas demonstrações financeiras do exercício findo em 2025.

Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo

Em 2025, foram lançadas 139,7 mil unidades residenciais no município de São Paulo, o que representou um crescimento de 34% em relação ao novo estoque disponibilizado para venda em 2024. O aumento expressivo ocorreu tanto no segmento econômico quanto naqueles voltados para adquirentes inseridos nas estratificações de média e de alta renda. As vendas também avançaram positivamente – aumento de 9% no comparativo com o ano anterior – e foram impulsionadas pelo setor econômico – alta de 25%4. O Valor Geral de Vendas (VGV) comercializado em São Paulo totalizou R$ 58,8 bilhões em 2025 e se concentrou no segmento de média e de alta renda, o qual respondeu conjuntamente por 67%. Por sua vez, o VSO (vendas sobre oferta) encerrou o ano no patamar de 56,4%, culminando em uma redução de 7,8% se comparado com dezembro de 2024. Este indicador pode ser interpretado com certo nível de preocupação, pois pode ilustrar uma potencial tendência de descolamento entre oferta e demanda. De qualquer forma, em linhas gerais, 2025 encerrou com dados ainda resilientes – mais de 139 mil unidades lançadas e 113 mil unidades vendidas. A oferta total no final do exercício era 85,2 mil unidades, sendo certo que menos de 1% seria de estoque pronto e o restante estaria dividido igualmente entre unidades em construção e na planta.

Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira

A perspectiva para 2026 contempla a entrega da obra de Iperó no segundo semestre de 2026, bem como a evolução da obra de Oscar, cuja conclusão está prevista para o segundo semestre de 2027. Adicionalmente, a gestão seguirá focada no avanço das vendas dos estoques remanescentes, e estratégias para contenção de custos adicionais.

Assembleia geral

Endereço físico em que os documentos da assembleia geral ficam à disposição dos cotistas

Avenida das Américas, 3434, bloco 7, sala 201, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro - RJ

Endereço eletrônico em que os documentos da assembleia geral ficam à disposição dos cotistas

ger2.fundos@oliveiratrust.com.br

Meios de comunicação disponibilizados aos cotistas

As solicitações dos itens (i) e (ii) podem ser direcionadas diretamente para e-mail da equipe de Administração, qual seja, ger2.fundos@oliveiratrust.com.br ou ainda pelo "Fale Conosco" disponível no portal do administrador pelo link a seguir: https://www.oliveiratrust.com.br/contato#mensagem

Regras e procedimentos de participação dos cotistas em assembleias gerais

i – Quanto às formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em Assembleia: somente poderão votar os Cotistas inscritos no livro de registro de cotistas ou na conta de depósito das cotas na data de convocação da Assembleia, seus representantes legais ou procuradores legalmente construídos há menos de 1 (um) ano. Ainda importante que todos os documentos de identificação/representação sejam devidamente apresentados. Quais sejam: (a) Para Cotistas Pessoas Físicas: cópia de um documento de identificação, tal qual, RG, RNE ou CNH; (b) Para Cotistas Pessoas Jurídicas: Cópia do último estatuto ou contrato social consolidado e da documentação societária outorgando poderes de representação ao(s) signatário(s) da declaração referida no item “a” acima; (c) Para Cotistas Fundos de Investimento: Cópia autenticada do último regulamento consolidado do fundo e estatuto social do seu administrador, além da documentação societária outorgando poderes de representação (ata de eleição dos diretores e/ou procuração com firma reconhecida). (d) Caso o cotista seja representado, o procurador deverá encaminhar, também, a respectiva procuração com firma reconhecida, lavrada há menos de 1 (um) ano, outorgando poderes específicos para a prática do ato. ii - Quando previsto em regulamento, é possível a realização de consultas formais. Tais Consultas são realizadas por meio do envio de uma Carta Consulta para a base de cotistas do Fundo, através dos endereços de e-mail dos Cotistas disponibilizados pela B3 S.A. – Brasil, Bolsa e Balcão ou anteriormente informados ao serviço de escrituração de cotas do Fundo para os Cotistas que não tenham suas cotas depositadas em bolsa. Na consulta formal, constará exposição do Administrador sobre os itens a serem deliberados, data limite para manifestação do voto, prazo para apuração dos votos e orientação sobre o envio da manifestação, bem como documentos que devem ser anexados, como, por exemplo, os documentos de poderes de representação. Além disso, segue anexa à Consulta Formal uma carta resposta modelo com os itens em deliberação, campo para voto e itens para preenchimento de dados do cotistas e assinatura; iii – Quanto as regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto, solicitamos que os cotistas mandem na forma da carta resposta anexa à consulta formal, dentro do prazo limite de manifestação de voto, por meio de envelope digital enviado, ou, em caso de recebimento de correspondência via e-mail ou em via física, por meio do e-mail assembleia.fundos@oliveiratrust.com.br. Para manifestação por meio eletrônico é dado ao Cotista a possibilidade de manifestar sua intenção de voto pela plataforma de assinatura eletrônica, por meio da Cuore ou plataforma de assinatura eletrônica.

Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico

A Assembleia em meio eletrônico (“Assembleia Virtual”) é realizada à distância, com o objetivo de auxiliar os investidores do Fundo, o que é informado através do Edital de Convocação (“Convocação”) e a Proposta do Administrador da referida Assembleia que são disponibilizadas no Site do Administrador na rede mundial de computadores e no Sistema Integrado CVM e B3 (“Fundos Net”). Diante disso, os documentos de Assembleia não são enviados no formato físico para o endereço dos investidores, salvos os casos em que a Gestão do Fundo optar por enviar a via física. Adicionalmente, com o intuito de conferir maior publicidade e transparência à realização da Assembleia, o Administrador envia a Convocação também para os endereços de e-mail dos Cotistas disponibilizados pela B3 S.A. – Brasil, Bolsa e Balcão ou anteriormente informados ao serviço de escrituração de cotas do Fundo, para os Cotistas que não tenham suas cotas depositadas em bolsa. Somente poderão votar os Cotistas inscritos no livro de registro de cotistas ou na conta de depósito das cotas na data de convocação da Assembleia, seus representantes legais ou procuradores legalmente construídos há menos de 1 (um) ano. No que diz respeito ao acesso as Assembleia Virtual, os cotistas enviam os votos através de Portal Eletrônico, conforme informado no respectivo edital de convocação. Os Cotistas que conectarem-se à Plataforma nos termos acima serão considerados presentes e assinantes da ata e do livro de presença, ainda que se abstenham de votar. Após aprovado é firmado e publicado o Termo de Apuração no Site da Administradora na rede mundial de computadores e no Fundos Net.

Remuneração do administrador

Política de remuneração definida em regulamento

O Fundo pagará uma taxa de administração global referente aos serviços de administração, gestão e consultoria (“Taxa de Administração”) equivalente a: a) Durante o Período de Investimentos, a soma de (a) 0,50% a.a. (cinquenta centésimos por cento ao ano) aplicado sobre a parcela do Capital Subscrito que, cumulativamente, estiver no caixa do Fundo e em relação ao qual o Fundo não tenha assumido qualquer obrigação de alocação em Ativos Imobiliários e/ou em Imóveis (“Capital em Caixa”); e (b) 1,50% a.a. (um inteiro e cinquenta centésimos por cento ao ano) sobre a parcela do Capital Subscrito alocada em Ativos Imobiliários e/ou em Imóveis e sobre os recursos em relação aos quais o Fundo tenha assumido obrigações alocação em Ativos Imobiliários e/ou em Imóveis (“Capital Comprometido”); b) durante Período de Desinvestimento, 1,50% a.a. (um inteiro e cinquenta centésimos por cento ao ano) sobre o Capital Subscrito do Fundo, com as seguintes deduções relativas a eventos do Fundo, conforme venham a ocorrer: (a) custo de aquisição (histórico) do investimento realizado em Ativos Imobiliários e/ou Imóveis, em caso de alienação total do referido investimento em cada um dos Ativos Imobiliários e/ou Imóveis; e (b) baixas de valor contábil de SPE a zero (write-offs), em decorrência de eventual decretação de falência de uma SPE. 10.1.1. Pelos serviços de administração, custódia e controladoria do Fundo, será devido o valor correspondente a 0,137% (cento e trinta e sete milésimos por cento) ao ano sobre o valor do patrimônio líquido do Fundo até R$ 400.000.000,00 (quatrocentos milhões de reais), acrescido de 0,09% (nove centésimos por cento) ao ano sobre o valor do patrimônio líquido do Fundo que exceder R$ 400.000.000,00 (quatrocentos milhões de reais), observado valor mensal mínimo de R$ 22.000,00 (vinte e dois mil reais), acrescido de R$ 5.700,00 (cinco mil e setecentos reais) durante o período em que os Imóveis detidos diretamente pelo Fundo e/ou pelas SPEs adquiridas pelo Fundo estejam em desenvolvimento ou construção (“Taxa do Administrador e Agente de Custódia”).

Valor pago no ano de referência (R$)

R$ 173.517,71

% sobre o patrimônio contábil

0,2%

% sobre o patrimônio a valor de mercado

0%

Governança

Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido

Política de divulgação de informações

Política de divulgação de ato ou fato relevante

Nossa política de divulgação define prioritariamente como fato relevante eventos significativos na estrutura do Fundo como: vacância, inadimplência, novas locações e que possam representar impacto relevante da Receita ou Distribuição do Fundo na data da divulgação, bem como demais situações que podem afetar de forma ponderável intenção dos investidores de realizar a aquisição ou venda de cotas. Para outras situações, todas são devidamente analisadas para que se confirme se devem ou não ser classificadas como um fato relevante e consequentemente serem divulgadas de acordo com a política do Administrador.

Política de negociação de cotas do fundo

https://www.oliveiratrust.com.br/servicos/administracao-fiduciaria

Política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo

A política de exercício do direito de voto decorrente de ativos do fundo pode ser consultada a partir do regulamento do fundo, disponível no site do Administrador, por meio do endereço eletrônico: http://www.rbcapitalam.com/ (na página principal, procurar o tópico “Informações Regulatórias”, depois clicar em “Política de Voto”).