Dados anuais de dezembro de 2025

Dados gerais

Nome do fundo

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO DO ESTADO DE SÃO PAULO

CNPJ do fundo

13.598.226/0001-88

Data de funcionamento

18/04/2019

Público alvo (investidores em geral, investidor qualificado ou profissional)

Investidor Qualificado

Código ISIN

BRFISPCTF000

Quantidade de cotas emitidas

847.864,14005242

Fundo exclusivo

Não

Cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar

Não

Prazo de duração

Indeterminado

Encerramento do exercício social

31/12

Nome do administrador

QI CORRETORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS

CNPJ do administrador

62.285.390/0001-40

Logradouro

AVENIDA REBOUÇAS

Número do endereço

2942

Complemento do endereço

7º AO 12º ANDAR

Bairro

PINHEIROS

Cidade

SÃO PAULO

Estado

SP

CEP

05402-500

Telefone 1

(11) 2827-3500

Site

https://qitech.com.br/dtvm/

E-mail

fii.adm@qitech.com.br

Competência

2025-12-01

Dados do exercício

Programa de investimentos para os exercícios seguintes

Conforme os termos dispostos no Regulamento e no Edital de Licitação, ainda existem imóveis da lista proferida no edital que estão em processo de avaliação e regularização para compor o patrimônio do fundo. Além disso, o Fundo passou a receber novos ativos imobiliários, para além daqueles da lista inicial que constou do Edital de Leilão, nos termos de previsão que já existia no Regulamento desde a constituição do Fundo.

Critérios utilizados na referida avaliação

Os laudos de avaliação foram realizados por uma empresa independente especializada. Alguns ativos permaneceram a valor de custo seguindo a ICVM 516 - os imóveis destinados à venda devem ser classificados como estoque. Dessa forma devem ser avaliados pelo menor entre o valor de custo e o valor realizável liquido (valor de mercado). Os demais ativos foram remarcados a valor de laudo.

Regras e prazos para chamada de capital do fundo

A subscrição de cotas do Fundo será feita mediante a integralização de Ativos Imobiliários, através da assinatura do boletim de subscrição.

Prestadores de serviços

Investimentos do FII

Análise do administrador sobre

Resultado do fundo no exercício findo

O FIISP fechou o ano de 2025 com o valor da cota subordinada em R$ 269,03083892 e da cota sênior em R$ 637,65656822. A variação anual da cota subordinada teve uma variação negativa de -54,1228%, enquanto a cota sênior teve variação positiva em 8,7425%. O principal fator do resultado da variação negativa da cota subordinada se deveu à necessidade de uso dos recursos em caixa para amortização da cota sênior e o valor elevado de custos com registro de imóveis e ITBI para a integralização de novos ativos imobiliários, que são integralmente arcados pela subordinada.

Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo

Apesar do crescimento dos estoques, o mercado imobiliário brasileiro encerrou 2025 com recordes em lançamentos e vendas de imóveis residenciais verticais, mesmo em um cenário de juros elevados. Conforme dados dos Indicadores Imobiliários Nacionais do 4º trimestre de 2025, divulgados pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), ao longo de 2025 foram lançadas 453.005 unidades residenciais, alta de 10,6% em relação a 2024. O valor geral lançado (VGL) somou R$ 292,3 bilhões. No acumulado do ano, as vendas atingiram 426.260 unidades, crescimento de 5,4% em relação a 2024. Regionalmente, no acumulado de 12 meses, o Sudeste liderou as vendas, com 220.087 unidades, seguido pelo Sul (89.769 unidades), Nordeste (80.111 unidades), Centro-Oeste (23.540 unidades) e Norte (12.753 unidades). O programa habitacional Minha Casa, Minha Vida (MCMV) registrou crescimento de dois dígitos em todos os indicadores e períodos comparados. O fechamento anual aponta alta de 13,5% nos lançamentos, 15,9% nas vendas e 17,6% na oferta. No balanço anual, o programa atingiu 224.842 unidades lançadas e 196.876 unidades vendidas, com participação majoritária da região Sudeste, que concentra cerca de 42% da população brasileira, conforme dados do último censo do IBGE. No recorte de médio e alto padrão, de acordo com dados do Senior Index, o VGV nacional cresceu 7,3%. O índice aponta valorização média de 10,4% no preço do metro quadrado, com o Sudeste liderando o encarecimento das unidades (12,7%). O segmento de alto padrão, isoladamente, apresentou desempenho superior ao médio, com elevação de 8,9% no VGV, indicando menor sensibilidade desse público ao ambiente de juros restritivos. Segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), os segmentos de médio e alto padrão, em conjunto, encerraram o ano com R$ 30 bilhões em VGV lançado, avanço de 20% em relação aos R$ 25 bilhões registrados em 2024. No que se refere ao setor de shopping centers, observou-se, nos últimos anos, um intenso processo de fusões e aquisições envolvendo players nacionais e internacionais, além da entrada de novos agentes no mercado e da crescente participação de fundos de investimento. Esse movimento de troca de controle e de participação acionária resultou em forte consolidação do setor e no ingresso de sócios minoritários. Por fim, no setor de galpões logísticos, de acordo com dados da pesquisa First Look da JLL, o ano de 2025 foi marcado por equilíbrio entre oferta e demanda, com a taxa de vacância nacional recuando para 7,7%. O estado de São Paulo manteve sua posição como principal polo logístico do país, concentrando, em 2025, cerca de 1,5 milhão de metros quadrados em novos empreendimentos — aproximadamente 50% de todo o estoque entregue no Brasil.

Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira

Em 2026, o cenário macroeconômico brasileiro deve ser marcado por desaceleração moderada da atividade, refletindo os efeitos ainda presentes da política monetária contracionista, combinada com um processo gradual de desinflação, que tende a aproximar a inflação da meta e abrir espaço para cortes autelosos da taxa Selic — ainda que esta permaneça em patamar relativamente restritivo ao longo do ano. Paralelamente, persistem incertezas fiscais e eleitorais, que devem impactar a percepção de risco, mantendo pressão sobre a curva de juros e elevando a volatilidade dos mercados. Com relação ao cenário nacional, o ciclo eleitoral de 2026 também poderá gerar impactos no mercado e, com tendência de maior volatilidade durante o período de campanha e resultado das eleições. A nível de geopolítica global, ainda há incertezas com relação à escalada dos conflitos no Oriente Médio e as tensões envolvendo as políticas cambiais dos EUA. Especificamente, com relação ao mercado imobiliário, 2026 deve ser impulsionado pela queda gradual dos juros, com retomada da demanda e valorização dos preços. O Minha Casa, Minha Vida segue como principal vetor de crescimento, enquanto os segmentos de média e alta renda ganham tração com a melhora do crédito. Ao mesmo tempo, observa-se maior seletividade e sofisticação dos produtos, com avanço do mercado de capitais e novos formatos de desenvolvimento. Neste sentido, a desmobilização de ativos, foco principal do FIISP, ganha maior tração, de modo que o time de Gestão seguirá atuante, no intuito de trabalhar juntamente aos players de mercado já estabelecidos, bem como com vistas à sua diversificação, na busca por proponentes que possuam capitalização necessária para realizar aquisições nesse cenário.

Valor contábil dos ativos imobiliários do FII

Assembleia geral

Endereço físico em que os documentos da assembleia geral ficam à disposição dos cotistas

Avenida Rebouças, nº 2942, 7º ao 12º andar, Parte I - Pinheiros, São Paulo, SP

Endereço eletrônico em que os documentos da assembleia geral ficam à disposição dos cotistas

https://qitech.com.br/dtvm/

Meios de comunicação disponibilizados aos cotistas

(i) Os cotistas poderão solicitar, via correio eletrônico endereçado a administracao.fundos@qitech.com.br e fii.adm@qitech.com.br, a inclusão de matérias na ordem do dia das assembleias gerais, observados os prazos e condições estabelecidos na Resolução CVM 175. A Proposta do Administrador e demais documentos pertinentes são disponibilizados na sede do Administrador, em seu sítio eletrônico (https://qitech.com.br/dtvm/) e no sistema de envio de informações da B3 (FundosNet). (ii) As solicitações de lista de endereços (físicos ou eletrônicos) dos demais cotistas para fins de pedido público de procuração poderão ser encaminhadas ao Administrador pelos e-mails administracao.fundos@qitech.com.br e fii.adm@qitech.com.br, sendo atendidas nos termos do Artigo 70 da Resolução CVM 175, de 23 de dezembro de 2022.

Regras e procedimentos de participação dos cotistas em assembleias gerais

(i) A comprovação da qualidade de cotista é feito mediante a apresentação do documento de identificação legalmente aceito no Brasil, tais como Registro Geral (RG), Carteira Nacional de Habilitação, Carteira de Trabalho, Passaporte, Carteira de Classe Profissional (advogados, contadores, economistas, etc.) e validação com a lista de presença dos cotistas mantida pelo Administrador. O cotista poderá ser representado por procurador legalmente constituído há menos de 1 (um) ano que deverá apresentar a via original da procuração com firma devidamente reconhecida em Cartório. (ii) e (iii) As deliberações da Assembleia Geral poderão ser tomadas mediante processo de consulta formalizada em carta, correio eletrônico ou telegrama encaminhado pelo Administrador a cada cotista e obrigatoriamente constarão as informações acerca do dia, hora e local em que será realizada tal assembleia geral de cotistas e ainda, de forma sucinta, os assuntos a serem tratados. Os cotistas deverão responder no prazo de: (i) 15 (quinze) dias, no caso de assembleia gerais extraordinárias; e (ii) 30 (trinta) dias no caso de assembleias gerais ordinárias; devendo conter na consulta, todos os elementos informativos necessários ao exercício do direito de voto.

Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico

Os cotistas poderão participar da assembleia por meio eletrônico através de consulta formal encaminhada ao Administrador através de carta, correio eletrônico ou telegrama.

Remuneração do administrador

Política de remuneração definida em regulamento

A remuneração do Administrador e do Operador Imobiliário, é composta pelas parcelas abaixo: I. PARCELA DE ESTRUTURAÇÃO: parcela única, no valor fixo de R$ 175.000,00, na seguinte proporção: 60% ao Administrador e 40% ao Operador Imobiliário, paga até 15 dias a contar da primeira integralização de Cotas; II. PARCELAS PRÉ-OPERACIONAIS: parcelas mensais e sucessivas, no valor fixo de R$ 20.000,00, na seguinte proporção: 60% ao Administrador e 40% ao Operador Imobiliário, vencendo-se a primeira no último dia útil do mês subsequente ao mês da obtenção do Registro de constituição e funcionamento do Fundo, devidas até o mês em que for celebrado o primeiro Compromisso de Investimento; III. PARCELAS INICIAIS DE CUSTEIO: 12 parcelas mensais e sucessivas, no valor fixo de R$ 200.000,00, na seguinte proporção: 60% ao Administrador e 40% ao Operador Imobiliário, vencendo-se a primeira no último dia útil do mês subsequente ao do mês em que ocorrer a primeira integralização de Ativos Imobiliários no Fundo; III. PARCELAS SUBSEQUENTES DE CUSTEIO: até 48 parcelas mensais e sucessivas, no valor de R$ 80.000,00, cada uma , sujeitas a reajuste anual a partir da data de constituição do Fundo, de acordo com a variação do Índice de Preços do Consumidor (IPC), divulgado pela FIPE, ocorrida nos últimos 12 meses, ou de outro que venha a substitui-lo na hipótese de sua extinção, na seguinte proporção: 60% ao Administrador e 40% ao Operador Imobiliário, vencendo-se a primeira no último dia útil do mês subsequente ao mês do pagamento da última parcela prevista no inciso anterior, devidas pelo prazo máximo de 48 meses ou até a liquidação do Fundo, prevalecendo o que ocorrer primeiro; IV. PARCELAS VARIÁVEIS: parcelas eventuais de valor variável, correspondente a 0,2% sobre a Receita Líquida, mensalmente auferida pelo Fundo, na seguinte proporção: 50% ao Administrador e 50% ao Operador Imobiliário;

Valor pago no ano de referência (R$)

R$ 51.984,55

% sobre o patrimônio contábil

0,01%

% sobre o patrimônio a valor de mercado

0,01%

Governança

Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido

Política de divulgação de informações

Política de divulgação de ato ou fato relevante

A divulgação de ato ou fato relevante será divulgado aos cotistas através do site do Administrador pelo endereço eletrônico https://qitech.com.br/dtvm/ e no site da B3 (sistema FundosNet)/CVM pelo link https://cvmweb.cvm.gov.br/swb/default.asp?sg_sistema=fundosreg, concomitantemente.

Política de negociação de cotas do fundo

Não há

Política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo

Não há

Funcionários responsáveis pela política de divulgação de informações

O Administrador possui equipe direcionada para assegurar do cumprimento da política de divulgação de informações do Fundo.